1.1關(guān)于交樓要房地產(chǎn)商出示“大房產(chǎn)證”或政府發(fā)的“入住許可證”問題---在建設(shè)部新的《房屋買賣合同示范文本》中確實(shí)有這種選擇，不過選擇并不是必須，北京的購房人想作這種選擇，目前還現(xiàn)實(shí)。

 

1.2北京交樓標(biāo)準(zhǔn)隨著《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》正式實(shí)施變得明確，該辦法第五十條明確規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交付預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：(一)取得建筑辦公室裝潢工程竣工驗(yàn)收備案表；(二)取得商品房面積實(shí)測(cè)技術(shù)報(bào)告書；(三)預(yù)售合同約定的其他交付條件。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在交付日的7日前書面通知預(yù)購人辦理交付手續(xù)的時(shí)間、地點(diǎn)及預(yù)購人應(yīng)當(dāng)攜帶的證件、文件。交付時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向預(yù)購人出具前款規(guī)定的文件；交付住宅的，還應(yīng)當(dāng)同時(shí)向預(yù)購人提供住宅商場(chǎng)道具質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。”

 

對(duì)于這個(gè)《辦法》中的規(guī)定，房地產(chǎn)商可能會(huì)用法規(guī)有時(shí)效進(jìn)行搪塞，遇到這種情況，業(yè)用依據(jù)法律法規(guī)和政府規(guī)范性文件。

 

1.2.1對(duì)于北京交樓的第一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：房地產(chǎn)商取得《建筑辦公室裝潢工程竣工備案表》，這是國家強(qiáng)制性要求。我國的《合同法》、《建筑法》、《城市房地產(chǎn)管理法》都規(guī)定了建筑辦公室裝潢工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。而我國目前規(guī)定的房屋經(jīng)過驗(yàn)收和驗(yàn)收合格的標(biāo)志是取得《建筑辦公室裝潢工程竣工備案表》。因此，不管購房人和房地產(chǎn)商在買房合同中是否約定將房地產(chǎn)商取得《建筑辦公室裝潢工程竣工備案表》作為交房條件，房地產(chǎn)商交房時(shí)都應(yīng)提供。

 

1.2.2對(duì)于北京交樓的第二個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：房地產(chǎn)商取得商品房面積實(shí)測(cè)技術(shù)報(bào)告書，按北京市國土資源和房屋管理局關(guān)于《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》實(shí)施意見規(guī)定：

 

1.2.2.12003年2月1日后申領(lǐng)商品房預(yù)售許可證的項(xiàng)目及尚未開始銷售的商品房現(xiàn)房項(xiàng)目，房地產(chǎn)商在“商品房交付時(shí)，應(yīng)向每個(gè)購房人提供《商品房面積測(cè)繪技術(shù)報(bào)告書》”。

 

1.2.2.22003年12月1日前已經(jīng)取得商品房預(yù)售許可證的、未進(jìn)行預(yù)售面積測(cè)繪的，竣工后的實(shí)測(cè)應(yīng)提供商品房共用建筑面積分?jǐn)偳闆r的說明文件。

 

1.2.2.3屬于商品住宅的，說明文件的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)售商品住宅之前公示有資質(zhì)的測(cè)繪單位出具的商品房預(yù)售面積測(cè)繪技術(shù)報(bào)告書和下列分?jǐn)偳闆r：(一)被分?jǐn)偟墓灿貌课坏拿Q、用途、所在位置、面積；(二)參與分?jǐn)偣灿媒ㄖ娣e的商品房的名稱、用途、所在位置、面積、分?jǐn)傁禂?shù)；(三)不分?jǐn)偟墓灿貌课坏膬?nèi)容一致；書面征得受影響的預(yù)購人同意，并取得規(guī)劃行政主管部門的批準(zhǔn)變更建設(shè)辦公室裝潢工程規(guī)劃許可證內(nèi)容，致使分?jǐn)偟墓灿媒ㄖ娣e情況發(fā)生變更的，還應(yīng)當(dāng)提供相應(yīng)的批準(zhǔn)規(guī)劃變更的文件。未公示商品房預(yù)售面積測(cè)繪技術(shù)報(bào)告書和分?jǐn)偳闆r的，在12月1日起應(yīng)當(dāng)予以公示，公示的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)與已預(yù)售的商品房預(yù)測(cè)和分?jǐn)偳闆r相一致。

 

1.2.3北京交樓的第三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：依據(jù)購房合同中房地產(chǎn)商對(duì)供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套設(shè)施的交付承諾。

 

1.2.4房地產(chǎn)商交付住宅的，還應(yīng)當(dāng)同時(shí)向預(yù)購人提供住宅商場(chǎng)道具質(zhì)量保證書和住宅使用說明書，這一點(diǎn)建設(shè)部在2001年6月1日開始實(shí)施的《商品房銷售管理辦法》中明確要求。