室內設計走出房屋使用率3大誤區

2015-11-26 16:49:53

誤區1、房屋使用率越高越劃算

目前，辦公室裝潢市場上銷售的商品房使用率不等，有的號稱高達９０％以上，有的卻不足７０％。一般認為，使用率越高，公攤面積就越少，相對的單位價格就更低；反之，要么是辦公室設計有問題，要么是開發商在搗鬼，反正購房者不劃算，其實不然。房屋的價值除了套內使用面積以外，還與配套的公建、小區的環境和服務設施等相關聯。真正高檔的物業，是不能省略豪華的大堂、會所，即使是走廊也必須辦公室設計得寬一點才夠檔次。公共空間的品質的提升一要靠辦公室設計和后期管理，二要以一定的面積和空間作為代價。

南方許多樓盤的公共部分做得非常好，但如果用使用率指標評定，就很難得到認可。北京也有過一些樓盤，為了提升樓盤的居住品質，辦公室設計了明亮的電梯廳、寬敞的公用空間等等，但相應的分攤面積加大，戶型使用率降低?受到了一些非議。其實，這些東西也是為了客戶使用的。一般來說，越是高檔的房子，其公攤面積越大，使用率越低。所以，如果購房者僅僅從經濟上是否劃算的角度來考慮使用率的高低，是不全面的。

國家現行的政策對住房使用率有一個指導性規定，即要求高層建筑使用率不低于７０％，多層建筑使用率不得低于７５％。由此可見，國家并沒有把住房使用率的起點定得很高。專業人士認為７０％至８０％的使用率都是比較合理的，使用率應該有個合理的限度，并不是越高越好。所以，購房者不應盲目追求使用率，當超過合理的限度時，一定要注意辨別是以犧牲居住品質為代價換來的，還是在辦公室設計上有所突破。

誤區2、使用率高的房屋品質差

既然房屋使用率不是越高越劃算，是否可以推論使用率高的房屋品質一定很差呢？也不一定。有的高使用率是以犧牲居住品質為代價換來的，而有的也可以在不影響居住品質的前提下，通過辦公室設計上的匠心和新型的建筑辦公室裝潢材料來達到。

廣渠門橋西北角“富貴園”的板式小高層，８０％的使用率，同時配備３０００平方米五星級多功能會所，小區主入口的五星級酒店式大堂由四季園林透頂大堂、落地鋼化玻璃、高檔大理石、裝飾畫、雕塑、造型燈光組成，其性價比很高。其銷售代理公司錦華興業顧問公司總經理黎乃超道出了其中的秘密：除了在戶型辦公室設計上下工夫，樓體辦公室設計時，盡量縮減設備用房的面積，再加上開發商進行了一定的讓利，地下室面積和樓外面積都沒有公攤，從而降低每戶的公攤面積。

誤區3、套內使用面積都能用

假設某套房子建筑面積１００平方米，使用率８５％，套內使用面積是８５平方米；如果使用率８０％，套內使用面積就只有８０平方米。如果單價相同，表面上看，使用率高的客戶更劃算。但是，如果８０平方米的戶型辦公室設計得當，使用上的方便性和有效性超過或等同８５平方米的戶型，那么，超出的５平方米就屬垃圾面積了。可別小看垃圾面積，在公攤面積不變的情況下，它有時高達十幾二十平方米呢！這些垃圾面積披著高使用率的外衣，靜悄悄地吞噬了您的購房款和物業費。

據北京市中聯環建文建筑辦公室設計所總建筑師江南介紹，垃圾面積經常出現在以下幾個地方：

走廊：套內辦公室設計不當的過道，可能會達５至１０平方米。而且，按現在辦公室設計的過道寬度，除了走路，基本上沒有什么用途。曾有一個著名樓盤的某套戶型，次臥的面積是７平方米，而到達該臥室裝飾設計的過道面積達到了６．４平方米！

進深：增加樓型的進深是在嚴格的規劃控制下有效地增加一個樓盤銷售面積的常用辦法。因為進深每增加一米，該戶型面積就會增加大約８－１０平方米并提高使用率。如果增加的面積可以利用，就無可厚非。但一般而言，７０％的可能性增加的是垃圾面積，因為這樣會造成客廳裝飾設計和餐廳面寬和進深比例的失調。

陽臺：現在的戶型辦公室設計，每戶大約有面積不小的陽臺。好的辦公室設計將陽臺功能細分成陽光室、觀景平臺、服務陽臺等等，不好的辦公室設計中，陽臺是增加進深的辦法之一，而且不太引人注意。

衛生間：新辦公室設計的樓盤中，大都有兩個以上的衛生間，一般次衛在４至６平方米之間，主衛則不一定，小的６至８平方米，大的達到了２０平方米。但根據我們的經驗，衛生間在３至６平方米之間的好用程度并不與面積成正比，而與辦公室設計的關系非常大，尤其是管道井、通風井、入口開門位置等關系極大。如果辦公室設計不當，這里也會出現幾平方米的垃圾面積。

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